100 2024 89

100.2024.89/90U HAT/AEN/SRE Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung Urteil vom 11. Februar 2026 Verwaltungsrichter Bürki, präsidierendes Mitglied Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichter Nyffenegger Gerichtsschreiberin Aellen A.________ AG handelnd durch die statutarischen Organe vertreten durch Advokat Dr. … Beschwerdeführerin gegen Steuerverwaltung des Kantons Bern Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern Beschwerdegegnerin und Steuerrekurskommission des Kantons Bern Nordring 8, 3013 Bern betreffend Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer 2017 (Entscheide der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom

20. Februar 2024; 100 22 286, 200 22 222)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 2 Prozessgeschichte: A. Mit Verfügungen vom 19. Mai 2022 veranlagte die Steuerverwaltung des Kantons Bern die A.________ AG für das Steuerjahr 2017 abweichend von deren Selbstdeklaration bei den Kantons- und Gemeindesteuern auf einen steuerbaren Gewinn von Fr. 299'048.-- (zum Satz von Fr. 417'198.--) sowie ein Kapital von Fr. 266'794.-- (zum Satz von Fr. 332'754.--) und bei der di- rekten Bundessteuer auf einen steuerbaren Gewinn von Fr. 417'198.--. Die Abweichung beruhte insbesondere darauf, dass die Steuerverwaltung die als Aufwand verbuchten «Management- und Supportkosten» nur in der Höhe von Fr. 100'000.-- akzeptierte; im Umfang von Fr. 180'008.60 erachtete sie den Aufwand als nicht geschäftsmässig begründet. Mit Entscheiden vom

18. August 2022 wies die Steuerverwaltung des Kantons Bern die einge- reichten Einsprachen ab und hielt an der Aufrechnung beim steuerbaren Ge- winn fest. B. Mit Eingabe vom 1. September 2022 erhob die A.________ AG Rekurs und Beschwerde bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK). Diese wies die Rechtsmittel mit Entscheiden vom 20. Februar 2024 ab. C. In einer einzigen Rechtsschrift vom 25. März 2024 hat die A.________ AG sowohl betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern als auch die direkte Bundessteuer 2017 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie bean- tragt, die angefochtenen Entscheide aufzuheben und «die Management- und Supportkosten von insgesamt Fr. 280'009.-- als geschäftsmässig begründe- ten Aufwand zu akzeptieren».

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 3 Am 26. März 2024 hat die Abteilungspräsidentin die Verfahren betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern sowie die direkte Bundessteuer 2017 verei- nigt. Die StRK und die Steuerverwaltung schliessen mit Beschwerdevernehmlas- sung vom 16. April 2024 bzw. mit Beschwerdeantwort vom 21. Mai 2024 auf Abweisung der Beschwerden. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat sich nicht vernehmen lassen. Erwägungen: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge- setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] und Art. 145 des Bundesgesetzes vom

14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] sowie Art. 9 Abs. 3 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den Vollzug der direkten Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Rekurs- und Beschwerdeverfahren teilgenommen, ist durch die angefochtenen Entscheide besonders berührt und hat ein schutz- würdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG sowie Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 DBG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 151 StG i.V.m. Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 DBG). Auf die Beschwerden ist einzutreten. 1.2 Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeindesteu- ern als auch der direkten Bundessteuer angefochten, so muss das Verwal- tungsgericht zwei Urteile fällen, zumal es sich um verschiedene Steuern han- delt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in getrennten Ver- fahren veranlagt werden. Allerdings können die Entscheide in ein und der-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 4 selben Urteilsschrift getroffen werden (vgl. BGE 142 II 293 E. 1.2, 135 II 260 E. 1.3.1 [Pra 99/2010 Nr. 37], 130 II 509 E. 8.3 [Pra 94/2005 Nr. 114]). Da hier die einschlägigen Bestimmungen des kantonalen und eidgenössischen Rechts weitgehend gleich lauten, rechtfertigt sich die gemeinsame Beurtei- lung der Streitigkeit hinsichtlich kommunaler, kantonaler und eidgenössi- scher Steuern. 1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtenen Entscheide auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 2. Strittig ist die Höhe des steuerbaren Gewinns. Uneinig sind sich die Verfah- rensbeteiligten darin, ob die Steuerverwaltung die als Aufwand verbuchten «Management- und Supportkosten» teilweise als verdeckte Gewinnaus- schüttung qualifizieren und entsprechend beim Gewinn aufrechnen durfte. 2.1 Gegenstand der Gewinnsteuer juristischer Personen bildet der Rein- gewinn (Art. 85 Abs. 1 StG; Art. 57 DBG). Bestimmt wird er gemäss Art. 85 Abs. 2 Bst. a StG und Art. 58 Abs. 1 Bst. a DBG ausgehend vom Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrags des Vorjahrs, womit das Prinzip der Massgeblichkeit der Handelsbilanz ausdrücklich fest- geschrieben ist. Es besagt zum einen, dass in materieller Hinsicht die han- delsrechtlichen Grundsätze ordnungsgemässer Buchführung und Rech- nungslegung auch für die Bemessung des steuerbaren Gewinns massge- bend sind, soweit keine speziellen steuerrechtlichen Vorschriften für die Ge- winnermittlung zur Anwendung gelangen. Zum anderen bilden in formeller Hinsicht die von der steuerpflichtigen Person konkret eingereichte Bilanz und Erfolgsrechnung Ausgangspunkt und Grundlage der steuerlichen Gewinner- mittlung; die steuerpflichtige Person wird auf ihrer Darstellung in der Jahres- rechnung behaftet, sofern diese in Übereinstimmung mit dem Handelsrecht erstellt wurde und das Steuerrecht keine abweichenden Regelungen enthält (vgl. BGE 147 II 209 E. 3.1.1; BVR 2012 S. 58 E. 3.3.6; ferner etwa VGE 2022/324/325 vom 31.5.2024 E. 2.2, auch zum Folgenden). Während die Bewertungsvorschriften des Handelsrechts Höchstbewertungsvorschrif-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 5 ten darstellen, die primär zum Schutz der Gläubigerschaft verhindern sollen, dass die Ertrags- und Vermögenslage des Unternehmens zu günstig ausge- wiesen wird, bezwecken die steuerrechtlichen Korrekturvorschriften, dass die Ertrags- und Vermögenslage entsprechend dem Grundsatz der Besteue- rung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 104 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Bern (KV; BSG 101.1) und Art. 127 Abs. 2 der Bun- desverfassung (BV; SR 101) nicht zu ungünstig präsentiert wird. Das Steu- errecht kennt deshalb verschiedene Tatbestände, die zu steuerlichen Kor- rekturen eines handelsrechtlich korrekt ermittelten Reingewinns führen. So werden zum ausgewiesenen Gewinn namentlich alle vor Berechnung des Saldos der Erfolgsrechnung ausgeschiedenen Teile des Geschäftsergebnis- ses hinzugerechnet, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig begründe- tem Aufwand verwendet wurden; dazu zählen insbesondere offene und ver- deckte Gewinnausschüttungen und geschäftsmässig nicht begründete Zu- wendungen an Dritte (Art. 85 Abs. 2 Bst. b Ziff. 5 StG; Art. 58 Abs. 1 Bst. b Al. 5 DBG). 2.2 Eine verdeckte Gewinnausschüttung ist immer dann anzunehmen, wenn die steuerpflichtige Gesellschaft für ihre Leistung keine oder keine gleichwertige Gegenleistung erhält, die Beteiligungsinhaberin oder der Be- teiligungsinhaber direkt oder indirekt (z.B. über eine nahestehende Person oder Unternehmung) einen Vorteil erlangt, der Dritten unter gleichen Bedin- gungen nicht gewährt worden wäre, und der Charakter dieser Leistung – ins- besondere das Missverhältnis zur Gegenleistung – für die Gesellschaftsor- gane erkennbar war (vgl. BGE 144 II 427 E. 6.1; vgl. auch etwa VGE 2022/324/325 vom 31.5.2024 E. 2.2). Stets vorausgesetzt ist dabei, dass die Zuwendung ihren Rechtsgrund im Beteiligungsverhältnis hatte (statt vieler BGer 9C_660/2022 vom 10.5.2023, in StE 2023 B 72.14.2 Nr. 64 und StR 2023 S. 754 E. 4.2, 2C_449/2017 vom 26.2.2019, in StE 2019 B 24.4 Nr. 90 E. 2.3 und ASA 87 S. 661 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Als verdeckte Gewinnausschüttung gelten u.a. nicht marktkonforme (d.h. über- setzte) Leistungsentgelte zugunsten der Beteiligungsinhaberin bzw. des Be- teiligungsinhabers oder diesen nahestehenden Personen, die bei der Gesell- schaft zu einer entsprechenden Minderung des in der Erfolgsrechnung aus- gewiesenen Gewinns führen (Peter Locher, Kommentar zum DBG, II. Teil,

2. Aufl. 2022, Art. 58 N. 123 f.).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 6 2.3 Verdeckte Gewinnausschüttungen an nahestehende Personen wer- den nach der sog. Dreieckstheorie so behandelt, wie wenn sie nicht direkt, sondern indirekt über die Inhaberschaft der Beteiligungsrechte an der Ge- sellschaft fliessen würden. Die Dreieckstheorie findet grundsätzlich auch bei verdeckten Vorteilszuwendungen zwischen Schwestergesellschaften An- wendung, indem die Zuwendung zum einen als Ausschüttung an die Beteili- gungsinhaberin bzw. den Beteiligungsinhaber, zum andern als verdeckte Ka- pitaleinlage bei der empfangenden Gesellschaft behandelt wird (vgl. zum Ganzen BGE 138 II 57 E. 4.2; BGer 9C_660/2022 vom 10.5.2023, in StE 2023 B 72.14.2 Nr. 64 und StR 2023 S. 754 E. 4.3, 2C_824/2021 und 2C_825/2021 vom 12.10.2022 E. 4.3; VGE 2018/357/358 vom 7.5.2019 E. 4.1 [bestätigt durch BGer 2C_551/2019 vom 30.10.2019]). Ob eine Leis- tung der Gesellschaft an die Anteilsinhaberschaft (oder dieser nahestehende Personen) gerade aufgrund von deren Stellung erfolgt ist und einer Drittper- son nicht erbracht worden wäre, sodass es sich um eine steuerbare Zuwen- dung handelt, beurteilt sich anhand eines Drittvergleichs (sog. Grundsatz des «dealing at arm's length»); bei diesem ist aufgrund aller konkreten Um- stände des Einzelfalls zu prüfen, ob das Geschäft in gleicher Weise mit einer Drittperson abgeschlossen worden wäre, die mit der Gesellschaft nicht ver- bunden ist (vgl. statt vieler BGE 144 II 427 E. 6.1, 140 II 88 E. 4.1; VGE 2018/357/358 vom 7.5.2019 E. 4.2 [bestätigt durch BGer 2C_551/2019 vom 30.10.2019]). 3. Aufgrund der Akten ist von folgendem Sachverhalt auszugehen: 3.1 Die Beschwerdeführerin beschränkte ihre Geschäftstätigkeit (auch) im hier massgebenden Steuerjahr 2017 auf das Halten und Verwalten von Liegenschaften (Beschwerden Rz. 14). Diese Tätigkeit ist unstrittig vom Ge- sellschaftszweck gedeckt (vgl. Handelsregisterauszug vom 25.3.2024, Be- schwerdebeilage [BB] 3; angefochtene Entscheide Bst. A, auch zum Folgen- den). Weiter steht fest, dass die Beschwerdeführerin zu 100 % von der Er- bengemeinschaft B.________ sel. gehalten wurde, zu welcher auch dessen Ehefrau C.________ gehörte; letztere war zudem gemäss Handelsregister

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 7 die einzige Verwaltungsrätin der Beschwerdeführerin (vgl. auch das Organi- gramm vom 21.9.2022, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 151). 3.2 Das Portfolio der Beschwerdeführerin umfasste im Jahr 2017 drei Lie- genschaften, wovon sich je eine in D.________, E.________ und F.________ befand. Bei der Liegenschaft in D.________ handelt es sich um ein 1950 errichtetes Gebäude mit 15 Wohnungen, einem Restaurant, einem Vereins- und zwei Geschäftslokalen (Verkehrswertgutachten «D.________» vom 2.3.2022 S. 2 und 10, in BB 4). Die Überbauung in E.________ besteht aus einem Doppelhochhaus und einem Wohnblock mit insgesamt rund 120 Wohnungen sowie einem Gewerbegebäude; zur Überbauung gehörten auch zwei Einstellhallen, 72 Aussenparkplätze, eine Trafo-Anlage und eine grosse Gartenanlage (vgl. Verkehrswertgutachten «E.________» vom 2.3.2022 S. 1 f., 8 und 10, in BB 4). Die Liegenschaft in F.________ ist eine Gewerbeliegenschaft mit einer Gewerbefläche von 4'962 m2 und Lager- flächen im Keller von 2'394 m2 (zum Ganzen Beschwerden Rz. 15). Da die Beschwerdeführerin unstrittig über kein eigenes Personal verfügte, lagerte sie die bei ihr anfallenden Arbeiten an eine Tochter- und eine Schwesterge- sellschaft aus. 3.3 So schloss die Beschwerdeführerin für jede ihrer drei Liegenschaften einen Verwaltungsvertrag mit der G.________ AG ab, von welcher sie sämt- liche Beteiligungen hielt (nachfolgend: Tochtergesellschaft). 3.3.1 Gemäss diesen Verträgen oblagen der Tochtergesellschaft die fol- genden Aufgaben (vgl. Verwaltungsverträge vom 23.9. bzw. 28.11.2008, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 118-124, 126-132, 134-140 [nachfolgend: Ver- waltungsverträge], jeweilige Ziff. 1): «1.1 Überwachung des Zustandes der Liegenschaft [Treffen aller Massnahmen], die keinen Aufschub ertragen, um die Liegenschaft vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewah- ren. [Anordnen] erforderliche[r] Instandstellungs- und Unterhaltsar- beiten (Renovationen) bis zu einem Betrag von im Einzelfall maximal CHF 3'000.-- […] und [Überwachen der] Ausführung. […] Die Beauf- tragten kontrollieren regelmässig die Liegenschaft/en. Jährlicher Be- richt an den Hauseigentümer über den allgemeinen Zustand der Lie- genschaft/en und allfällig notwendige Reparaturen. [Abschluss der] notwendigen Service-Abonnemente […] und [deren Überwachung]. 1.2 Inkasso, Buchhaltung

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 8 Inkasso der Mietzinse und aller Nebenleistungen auf die Fälligkeits- termine. Durchführung sämtlicher Betreibungshandlungen und Aus- weisungen, etc. [Prüfen] und bezahlen sämtliche[r] anfallende[r] Rechnungen für Abgaben, Gebühren, Betreibungskosten, Versiche- rungsprämien, Lieferanten- und Handwerkerrechnungen […]. [Führen der] Liegenschaftsbuchhaltung nach kaufmännischen Grundsätzen. [Erstellen der] termingerechte[n] Jahresrechnung (Liegenschafts-Abrechnung) […]. Die [Tochtergesellschaft] über- weist aus den eingegangenen Mietzinsen monatlich [den vertraglich vereinbarten Betrag] auf das von der Eigentümerin zur Verfügung ge- stellte Bankkonto. Allfällige Überschüsse aus der Jahresrechnung werden ebenfalls der Eigentümerschaft überwiesen. 1.3 Vermietung Verhandlungen mit Mietinteressenten, Abschluss, Änderung und Kündigung von Mietverträgen für alle vermietbaren Objekte der Lie- genschaft. Bemühung um ständige Vermietung aller Objekte, falls notwendig durch Inserate, Vermietungstafeln und andere Publikatio- nen […]. Einziehen von Auskünften bei einer neutralen Auskunfts- stelle. Die Mietzinse sind periodisch auf die jeweiligen Kündigungs- termine zu überprüfen und im Einvernehmen mit der Eigentümer- schaft an die gegebenen Verhältnisse anzupassen. Ein entsprechen- der Quartalsrapport (Mieterspiegel) wird der Eigentümerschaft je- weils […] zugestellt. […] Die Anwesenheit der Bewirtschafterin auf der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten oder bei Gericht ist durch das Grundhonorar gedeckt und wird nicht separat vergütet. 1.4 Verkehr mit den Mietern Besorgung des gesamten Verkehrs mit den Mietern, Überwachung der Ordnung im Haus, Schlichtung von Streitigkeiten unter den Mie- tern im Rahmen der Bestimmungen des Mietvertrages und der Haus- ordnung. Abnahme und Übergabe der Mietobjekte bei Mieterwech- sel. Belastung der Mieter für Reparaturen und Unterhaltsarbeiten gemäss Bestimmungen des Mietvertrages. Auf ein geordnetes Schliesssystem und die Schlüsselverwaltung ist besonders zu ach- ten. Ein Schlüsselverzeichnis mit Angabe der Anzahl Schlüssel, die im Umlauf sind, wird von der Eigentümerin beigebracht. 1.5 Verkehr mit dem Hauswart Die Beauftragten stellen einen [geeigneten] Hauswart in Absprache mit dem Hauseigentümer an, entlöhnen, instruieren und unterstützen ihn. Die Vermietung der Wohnungen wird teilweise durch den Haus- wart als verlängerter Arm der Verwaltung ausgeführt. Die Verwaltung schult dabei den Hauswart und instruiert ihn, um eine effiziente Voll- vermietung zu erlangen und beizubehalten. Die Beauftragten erstel- len sein Pflichtenheft. Allfällige Ausbildungskosten gehen zu Lasten der Eigentümerin. 1.6 Zentralheizung, zentrale Warmwasseranlage Die Beauftragten kaufen zu bestmöglichen Konditionen Brennstoffe ein und erstellen jährlich eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung. […] Die Heiz- und Nebenkostenabrechnung wird bis jeweils 3 Monate nach Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode eines jeden Jahres fertiggestellt und an die Mieter versandt. Die Bewirtschafterin besorgt das Inkasso […]. 1.7 Verkehr mit Versicherungsgesellschaften

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 9 [Abschluss der] notwendigen Versicherungen […]. [Melden von] Schadenfälle[n] direkt an die zuständigen Versicherer und [Überwa- chen der] daraus resultierenden Debitoreninkassi». 3.3.2 Der Tochtergesellschaft war für die Verwaltung der Liegenschaften ein Honorar von 4 % (D.________), 3,75 % (E.________) und 3 % (F.________) des jeweiligen Brutto-Mietzinses zu bezahlen (Verwaltungs- verträge Ziff. 2.1); vereinbart war zusätzlich ein Honorar von Fr. 6'000.-- (D.________), Fr. 10'000.-- (E.________) und Fr. 6'600.-- (F.________), mit dem die «erstmalige Einrichtung» (und Anpassung) der Liegenschaftsbuch- haltung, des Heiz- und Betriebskosten-Abrechnungsmoduls sowie die Erstel- lung der notwendigen Formulare abgegolten wurden (Verwaltungsverträge Ziff. 2.3). Für die Wiedervermietung bei einem Mieterwechsel sollte aus- drücklich kein separates Honorar entrichtet werden, aber namentlich für be- sonders rasche Wiedervemietungen und eine «Vollvermietung» wurden Bo- nuszahlungen vorgesehen (Verwaltungsverträge Ziff. 1.3 und 2.2). Nicht im Honorar enthalten und von der Eigentümerin zu tragen waren «Kosten für Inserate, Anwaltshonorare, Betreibungsgebühren, Gebühren für die Fortset- zung der Betreibung, Kosten für die Eröffnung eines Mietschlichtungsverfah- rens und Gerichtskosten» sowie Kosten für die Ausbildung der Hauswarte (Verwaltungsverträge Ziff. 1.3 und 1.5). Soweit für die Erstellung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung Kosten entstanden, waren diese möglichst den Mieterparteien zu verrechnen (Verwaltungsverträge Ziff. 1.6). 3.3.3 Im hier zu beurteilenden Steuerjahr 2017 stellte die Tochtergesell- schaft der Beschwerdeführerin monatlich Fr. 733.25 (D.________: 4 % der monatlichen Bruttoerträge von Fr. 16'973.35, zzgl. MWSt), Fr. 7'929.85 (E.________: 3,75 % der monatlichen Bruttoerträge von Fr. 195'798.35, zzgl. MWSt) und Fr. 1'237.30 (F.________: 3 % der monatlichen Bruttoer- träge von Fr. 38'188.60, zzgl. MWSt) in Rechnung (monatliche Honorarrech- nungen, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 79 ff., 92 ff., 105 ff.; vgl. zu den Brut- toerträgen auch die Steuerausscheidung der Beschwerdeführerin sowie jene der Steuerverwaltung, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 115 bzw. 152). Für das gesamte Jahr ergab dies Honorare von Fr. 14'847.60 (F.________), Fr. 8'799.-- (D.________) sowie Fr. 95'158.20 (E.________) bzw. insgesamt Fr. 118'804.80 (vgl. Kontoblätter Verwaltungs- und Managementkosten, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 144, 146, 148). Der entsprechend für die Liegen- schaftsverwaltung verbuchte Aufwand wurde von der Steuerverwaltung ak-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 10 zeptiert, da er den Rahmen dessen einhielt, was bei einer Verwaltung durch nahestehende Dritte praxisgemäss zum Abzug zugelassen wird (Verwal- tungskosten von maximal 5 % des Bruttomietertrags; Taxationsberechnun- gen vom 19.11.2021, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 153; Veranlagungsver- fügungen vom 19.5.2022, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 225-227; Vernehm- lassung der StV vom 23.11.2022 S. 7, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 166). 3.4 Weiter will die Beschwerdeführerin 2017 im Zusammenhang mit der Verwaltung ihrer Liegenschaften Leistungen von der H.________ AG bezo- gen haben, die sie als «Management- und Supportkosten» verbuchte. Die H.________ AG wurde – wie die Beschwerdeführerin selber – zu 100 % von der Erbengemeinschaft B.________ sel. gehalten (nachfolgend: Schwester- gesellschaft; vgl. angefochtene Entscheide Bst. A, E. 6.1). 3.4.1 Zu dieser Geschäftsbeziehung liegen keine schriftlichen Verträge, dafür aber drei Rechnungen vor. Aus diesen geht hervor, dass der der Schwestergesellschaft erteilte Auftrag die folgenden Arbeiten umfasst haben soll (vgl. Beilagen zum Schreiben vom 4.2.2022, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 174-182): «- Kontakt zu den Behörden auf Gemeinde, kantonaler und eidgenössi- scher Ebene. - Gespräche über Ausrichtung und Zukunft der Firma mit den dafür re- levanten Personen und Behörden. - Anbahnen von neuen Geschäftsmöglichkeiten. - Verantwortlich für die Führung der gesamthaften Buchhaltung und sämtlicher damit verbundenen administrativen Aufgaben. - Buchhaltungsjournal führen. - Verbuchen sämtlicher Geschäftsfälle und erstellen sämtlicher dazu gehörenden Abrechnungen. - Führen der Debitoren- und Kreditorenbuchhaltung und monatliche Kontrolle der Ausstände und Guthaben inklusive Erledigung der Zah- lungsabwicklung. - Führen der Hauptbuchhaltung und Erledigen der Abschlussarbeiten für die […] angegebene Abrechnungsperiode. - Halten der Kommunikation mit Verwaltungsrat, Revisionsstelle und Behörden. - Vorbereiten der jährlichen Revision der Geschäftsbücher für die […] angegebene Abrechnungsperiode. - Vorbereiten und Durchführen von Sitzungen des Verwaltungsrates. - Erstellen der Protokolle der Sitzungen des Verwaltungsrates.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 11 - Erstellen der Geschäftsberichte. - Durchführen und Festlegen der Anforderungen für IKS und Compli- ance. - Erstellen der jährlichen IKS-Risikoberichte. - Darstellung der Firma nach aussen. - Vorbereiten, Einladen zu, Abhalten und Protokollieren der jährlichen Generalversammlung zusammen mit dem Verwaltungsrat. - Steuerliche und juristische Beratung. Telefonischen und persönli- chen Kontakt zu den relevanten Personen. - Erstellen der Steuererklärungen. - Erstellen der Beilagen zu den Steuererklärungen. - Pflegen und Ausbau des Beziehungsnetzes im speziellen zu Banken und möglichen und potentiellen Investoren. - Pflege der Beziehungen zu Projektentwicklern und Maklern. - Erledigen sämtlicher die Aktiengesellschaft betreffende Korrespon- denz. - Erledigen sämtlicher übrigen administrativen Arbeiten. - Büromaterial bestellen und einlagern. - Neue Dossiers bestellen, einlagern und anschreiben. - Kopiaturen. - Ablage sämtlicher Korrespondenz und der anfallenden Dokumente. - Reisetätigkeit zu den Liegenschaften und zu Besprechungen. - Vorbereiten und Durchführen von Verhandlungen vor Schlichtungs- stelle. - Vorbereiten und Durchführen von Verhandlungen vor Mietgericht. - Erstellen und Organisieren der für den Geschäftsbetrieb notwendi- gen Vollmachten. - Vorbereiten, Organisieren, Teilnehmen und Durchführen von Ver- handlungen vor Zivilgericht. Begleiten des allenfalls damit beauftrag- ten Rechtsanwaltes. - Mitarbeit bei der Hauswartausbildung. - Mitarbeiten beim Mahnwesen. - Betreibungen bis Pfändung eventuell Konkurs. - Gerichtsverfahren zum Erlangen der provisorischen Rechtsöffnung. - Vorbereiten, Organisieren, Durchführen von Exmissionen». 3.4.2 Die Beschwerdeführerin entrichtete der Schwestergesellschaft mo- natliche «Anzahlungen» à Fr. 3'030.05 (F.________), Fr. 4'104.-- (D.________) und Fr. 16'200.-- (E.________), im Jahr 2017 insgesamt also Fr. 36'360.60, Fr. 49'248.-- und Fr. 194'400.-- (Kontoblätter Management- und Supportkosten, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 140-142). Die nämlichen

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 12 Gesamtbeträge entsprachen sehr genau dem, was die Schwestergesell- schaft der Beschwerdeführerin für ihre Leistungen per 31. Dezember 2017 – basierend auf Stundenansätzen von Fr. 115.-- für Sekretariatsarbeiten, Fr. 145.-- für Buchhaltung und Administration bzw. Fr. 185.-- für Treuhand, Beratung und Management – in Rechnung stellte, nämlich Fr. 36'355.50 (F.________), Fr. 49'258.80 (D.________) und Fr. 194'389.20 (E.________). Die Differenzbeträge von Fr. 10.80 bzw. Fr. 5.10 zu viel (E.________, F.________) und Fr. 10.80 zu wenig (D.________) wurden in den Rechnungen der Schwestergesellschaft jeweils mit einem als «Rabatt / Rundungsdifferenz» bezeichneten Betrag in gleicher Höhe verrechnet, so- dass sich in allen drei Rechnungen ein «Restbetrag» von Fr. 0.-- ergab (zum Ganzen Rechnungen vom 31.12.2017, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 174, 177, 180). Auf Nachfrage der Steuerverwaltung erklärte die Beschwerdefüh- rerin, die Schwestergesellschaft stelle seit 2016 Pauschalbeträge in Rech- nung, die auf bis und mit im Jahr 2015 erbrachten Leistungen basierten. Zu- gleich reichte sie Stundenaufstellungen der Schwestergesellschaft für das Jahr 2017 ein. Die darin enthaltenen Arbeitsstunden wurden unstreitig den Stundenaufstellungen aus dem Jahr 2015 entnommen, d.h. die Stundenauf- stellungen 2017 geben nicht die im Jahr 2017, sondern die im Jahr 2015 geleisteten Arbeitsstunden wieder (Beschwerden Rz. 30; Schreiben der Steuerverwaltung vom 16.2.2022 S. 1 und Schreiben der Beschwerdeführe- rin vom 4.4.2022 S. 2 sowie die dazugehörigen Beilagen 3-5, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 186, 188-199, 205-207). 4. 4.1 Die Vorinstanz hat zusammengefasst erwogen, bei den streitigen «Management- und Supportkosten» handle es sich um geschäftsmässig nicht begründeten Aufwand. Die Beschwerdeführerin hätte nachweisen müs- sen, dass die Schwestergesellschaft im Jahr 2017 tatsächlich Leistungen er- bracht habe und dass diese Leistungen mit der Geschäftstätigkeit zusam- menhingen (angefochtene Entscheide E. 5). Da die Rechnungen der Schwestergesellschaft auf im Jahr 2015 geleisteten Arbeitsstunden basier- ten, beträfen die verbuchten Aufwendungen nicht den wirklichen, sondern einen fiktiven Sachverhalt; damit halte die Beschwerdeführerin die handels-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 13 rechtlichen Vorschriften für die Buchführung nicht ein. Die entsprechenden Buchungen seien deshalb nicht ordnungsgemäss erfolgt, womit die Handels- bilanz steuerlich nicht massgeblich sei (vgl. angefochtene Entscheide E. 6.2- 6.4.1). 4.2 Dem hält die Beschwerdeführerin zusammengefasst entgegen, die Vorinstanz habe die beweisrechtlichen Grundsätze falsch angewendet: Da sie eine formell ordnungsgemässe Handelsbilanz (mit Belegen) eingereicht habe, wäre es an der Steuerverwaltung gewesen, eine verdeckte Gewinn- ausschüttung nachzuweisen. Die Beschwerdeführerin habe ihrerseits den Nachweis der geschäftsmässigen Begründetheit erbracht. Eine Analyse der Leistungen der Vorjahre habe ergeben, dass die Schwestergesellschaft im Bereich der Liegenschaftsverwaltung jedes Jahr weitgehend die gleichen Leistungen in ähnlichem Umfang erbracht habe. Bei den Zahlungen an die Schwestergesellschaft handle es sich deshalb um Pauschalbeträge, welche auf Erfahrungszahlen bis und mit 2015 gestützt werden könnten (Beschwer- den Rz. 29 f., 44 ff.). Da zudem kein Privataufwand vorliege, seien die ent- sprechenden geschäftlichen Aufwendungen steuerlich zu akzeptieren (vgl. Beschwerden Rz. 41). 5. In beweis- bzw. verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt Folgendes: 5.1 Die Steuerbehörde trägt grundsätzlich die (objektive) Beweislast für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen und die steuerpflichtige Per- son für steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen (statt vieler BGE 148 II 285 E. 3.1.3, 146 II 6 E. 4.2; BVR 2017 S. 529 [VGE 2016/340 vom 9.8.2017] nicht publ. E. 6.2). Bei verdeckten Gewinnausschüttungen ist es deshalb Sache der Steuerbehörde, hinreichend Indizien vorzulegen, die auf die Unangemessenheit der Gegenleistung schliessen lassen. Ist ein sol- ches Missverhältnis dargetan, begründet dies steuerrechtlich die Vermutung, es liege eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Dann ist es an der steuer- pflichtigen Gesellschaft, die aus dem Missverhältnis begründete Vermutung zu entkräften. Misslingt der Beweis, trägt die steuerpflichtige Gesellschaft die

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 14 Folgen der Beweislosigkeit (BGE 140 II 88 E. 7; BGer 9C_660/2022 vom 10.5.2023, in StE 2023 B 72.14.2 Nr. 64 und StR 2023 S. 754 E. 4.5, auch zum Folgenden; VGE 2022/324/325 vom 31.5.2024 E. 2.3 mit Hinweisen). 5.2 Die Beweisführungslast (subjektive Beweislast) liegt aufgrund der be- hördlichen Untersuchungspflicht bei der Veranlagungsbehörde (vgl. Art. 166 Abs. 3 Satz 1, Art. 174 Abs. 1 StG; Art. 123 Abs. 2 Satz 1, Art. 130 Abs. 1 DBG), doch untersteht die steuerpflichtige natürliche oder juristische Person einer weitreichenden Mitwirkungspflicht (Art. 167 und 170 ff. StG; Art. 124 ff. DBG). Sie muss alles tun, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen (Art. 167 Abs. 1 StG; Art. 126 Abs. 1 DBG). Sie muss insbeson- dere die Steuererklärung und Einlageblätter wahrheitsgemäss und vollstän- dig ausfüllen, persönlich unterzeichnen und samt den vorgeschriebenen Bei- lagen fristgerecht bei der zuständigen Behörde einreichen (Art. 170 Abs. 2 Satz 1 StG; Art. 124 Abs. 2 DBG; vgl. zum Ganzen etwa VGE 2021/228/229 vom 1.5.2023 E. 2.1). Natürliche Personen mit Einkommen aus selbständi- ger Erwerbstätigkeit und juristische Personen müssen der Steuererklärung die unterzeichneten Jahresrechnungen (Bilanzen, Erfolgsrechnungen) der Steuerperiode oder, wenn eine kaufmännische Buchhaltung fehlt, eine Auf- stellung über Aktiven und Passiven, Einnahmen und Ausgaben sowie Privat- entnahmen und Privateinlagen beilegen (Art. 171 Abs. 2 StG in der hier noch anwendbaren ursprünglichen Fassung [BAG 00-124]; Art. 125 Abs. 2 DBG). 5.3 Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre Verfahrenspflich- ten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Un- terlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, so nimmt die Steuerverwaltung die Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen vor (Art. 174 Abs. 2 Satz 1 StG; Art. 130 Abs. 2 Satz 1 DBG). Anlass zu einer Ermessensveran- lagung bietet jede nicht zu beseitigende Ungewissheit im Sachverhalt, wel- che es der Veranlagungsbehörde verunmöglicht, die Steuerfaktoren oder Teile davon einwandfrei zu ermitteln (BGer 9C_239/2025 vom 4.9.2025 E. 4.3; VGE 2021/315/316 vom 14.8.2023 E. 2.1). Die Ungewissheit über den massgebenden Sachverhalt kann, muss aber nicht auf einer Nicht- bzw. Schlechterfüllung von Verfahrenspflichten beruhen (vgl. Zweifel/Hunziker, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,

4. Aufl. 2022, Art. 130 DBG N. 30 und 33). Die Ermessensveranlagung be-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 15 steht in einer Schätzung der Steuerfaktoren oder einzelner Einkommens- bzw. Gewinnbestandteile und beruht auf einer Sachverhaltsfeststellung durch Wahrscheinlichkeitsschluss (BGer 2C_679/2016 und 2C_680/2016 vom 11.7.2017, in ASA 86 S. 56 und StE 2017 B 93.5 Nr. 33 E. 4.2.2; VGE 2022/218/219 vom 19.9.2023 E. 3.1, auch zum Folgenden). Ziel der er- messensweisen Schätzung ist die bestmögliche Annäherung an den wirk- lichen Sachverhalt; die steuerpflichtige Person soll – soweit möglich – ent- sprechend ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eingeschätzt werden (vgl. BGE 151 II 120 E. 6.2, 145 V 326 E. 4.1, 138 II 465 E. 6.4; BVR 2008 S. 181 E. 4.1). Die Veranlagungsbehörde hat die amtliche Schätzung pflicht- gemäss vorzunehmen. Sie kann dabei Erfahrungszahlen, Vermögensent- wicklung und Lebensaufwand der steuerpflichtigen Person berücksichtigen (Art. 174 Abs. 2 Satz 2 StG; Art. 130 Abs. 2 Satz 2 DBG; VGE 2021/315/316 vom 14.8.2023 E. 2.2). 5.4 Eine Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen kann die steuer- pflichtige Person nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten; die Ein- sprache ist zu begründen und muss allfällige Beweismittel nennen (Art. 191 Abs. 3 und 5 StG; Art. 132 Abs. 3 DBG). Die gegenüber der Einsprache im ordentlichen Verfahren qualifizierte Anforderung folgt aus der besonderen Natur der Ermessensveranlagung. Weil sich der betragsmässige Umfang der zu bestimmenden Steuerfaktoren nicht genau feststellen lässt, ist er zu schätzen. Die Schätzung beruht notwendigerweise auf Annahmen und Ver- mutungen. Da die Ermessensveranlagung deshalb zwangsläufig gewisse Ungenauigkeiten aufweist, ist die Möglichkeit, sie anzufechten, entspre- chend eingeschränkt (vgl. BGer 2C_304/2022 vom 17.11.2022 E. 4.2.2). Der Unrichtigkeitsnachweis ist umfassend zu erbringen; blosse Teilnachweise genügen nicht (VGE 2020/273/274 vom 21.5.2021 E. 4.2). Er kann auf zwei Arten erfolgen, nämlich indem die steuerpflichtige Person die bisherige Un- gewissheit bezüglich des Sachverhalts vollständig beseitigt oder indem sie dartut, dass die angefochtene Veranlagung offensichtlich übersetzt ist (BGer 2C_61/2021 vom 22.12.2021, in StE 2022 B 95.1 Nr. 17 E. 4.1 ff.; zum Ganzen ferner VGE 2021/315/316 vom 14.8.2023 E. 2.3 mit Hinweis).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 16 6. Ob die Vorinstanz die Handelsrechtskonformität der Buchhaltung der Be- schwerdeführerin zu Recht verneint hat, kann mit Blick auf die folgenden Er- wägungen offenbleiben. – Zunächst legen genügend Indizien den Schluss nahe, dass den Zahlungen der Beschwerdeführerin an die Schwestergesell- schaft keine angemessene Gegenleistung gegenübersteht, weshalb steuer- rechtlich eine verdeckte Gewinnausschüttung zu vermuten ist (vgl. vorne E. 5.1). 6.1 Zunächst handelt es sich bei der Schwestergesellschaft unstrittig um eine der Beschwerdeführerin nahestehende Person (angefochtene Ent- scheide E. 6 Ingress). Sodann liegt kein schriftlicher Vertrag vor, der eine verbindliche Vereinbarung über die Beauftragung mit den in den Rechnun- gen aufgelisteten Tätigkeiten und deren Abgeltung belegen würde. Weshalb die Beschwerdeführerin mit der Tochter-, nicht aber mit der Schwestergesell- schaft schriftliche Verträge (für die Liegenschaftsverwaltung) abschloss, ist nicht nachvollziehbar und wird von ihr auch nicht erklärt bzw. plausibel dar- getan. Angesichts dessen, dass die Beschwerdeführerin die Arbeiten für die Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften nicht bloss punktuell, sondern allum- fassend auslagerte, wäre zu erwarten gewesen, dass sie auch in Bezug auf die von der Schwestergesellschaft zu erledigenden Arbeiten auf eine sau- bere und korrekte vertragliche Regelung hinwirkt. Dies umso mehr, als die Zahlungen an die Schwestergesellschaft mehr als doppelt so hoch ausfallen als jene an die Tochtergesellschaft (vgl. dazu E. 6.2 hiernach) und auch mit Blick auf ihre absolute Höhe den Abschluss eines schriftlichen Vertrags ge- rechtfertigt hätten. Das Fehlen eines schriftlichen Vertrags mit einer klaren Regelung der übertragenen Aufgaben und der geschuldeten Entschädigung ist daher als gewichtiger Anhaltspunkt dafür zu werten, dass der Zahlung an die Schwestergesellschaft keine angemessene Gegenleistung gegenüber- steht (vgl. auch BGer 2C_716/2022 vom 15.11.2022 E. 9.1 f., 2C_497/2018 vom 4.7.2019 E. 4.2). 6.2 Weiter fällt auf, dass die Beschwerdeführerin sowohl der Tochter- als auch der Schwestergesellschaft Zahlungen leistete für Tätigkeiten im Be- reich der Liegenschaftsverwaltung. Dies, obschon aus den mit der Tochter- gesellschaft abgeschlossenen Verwaltungsverträgen folgt, dass diese um-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 17 fassend mit der Liegenschaftsverwaltung betraut worden war (vorne E. 3.3.1). Zudem ist die Tochtergesellschaft entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen entschädigt worden (vgl. vorne E. 3.3.2 f.), was darauf schliessen lässt, dass sie sämtliche in den Verträgen umschriebenen Auf- gaben selber erfüllte und nicht etwa Teile davon der Schwestergesellschaft überliess; Entsprechendes wird denn auch von der Beschwerdeführerin nicht geltend gemacht. Insbesondere behauptet diese in den verwaltungsgericht- lichen Verfahren zu Recht nicht mehr, die Tochtergesellschaft sei nur für alle Aufgaben bezüglich Wohnungsübergaben und Wohnungskündigungen ver- antwortlich gewesen (anders noch Rekurs und Beschwerde vom 1.9.2022 Rz. 21, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 10). Die StRK hat infolgedessen zutref- fend erwogen, dass sich verschiedene, in den Rechnungen der Schwester- gesellschaft aufgelistete Arbeiten eindeutig mit der vertraglich vereinbarten Tätigkeit der Tochtergesellschaft überschneiden (angefochtene Entscheide E. 6.4.1). Das gilt namentlich für alle Arbeiten im Bereich der Buchführung, soweit sie die Liegenschaftsbuchhaltungen betrafen, sowie für alle operati- ven und die administrativen Arbeiten, soweit sie mit der Liegenschaftsver- waltung zusammenhingen (Reisetätigkeit zu den Liegenschaften und zu Be- sprechungen; Verhandlungen vor Schlichtungsstelle und Mietgericht vorbe- reiten und durchführen; Mitarbeit bei der Hauswartausbildung; Mitarbeit beim Mahnwesen; Betreibungen bis Pfändung eventuell Konkurs; Gerichtsverfah- ren zum Erlangen der provisorischen Rechtsöffnung; Vorbereiten, Organi- sieren, Durchführen von Exmissionen [auch «Ausweisungen» genannt]; vgl. vorne E. 3.3.1 [insb. Ziff. 1.2-1.5 der vertraglichen Vereinbarungen] und 3.4.1). 6.3 Wenn demnach die Liegenschaften umfassend von der Tochterge- sellschaft verwaltet wurden, dann ist aber ohnehin nicht ersichtlich, welche Leistungen die Schwestergesellschaft im nämlichen Aufgabenbereich für die Beschwerdeführerin noch hätte erbringen können. Selbst wenn mit der Be- schwerdeführerin davon ausgegangen würde, mit den aktenkundigen Rech- nungen und Stundenaufstellungen sei immerhin die Vereinbarung eines Pauschalhonorars hinreichend belegt (vgl. vorne E. 4.2), was die Vorinstanz zu Recht infrage stellt (angefochtene Entscheide E. 6.4.1), betrifft nach dem Gesagten fast die Hälfte der in den Rechnungen aufgelisteten Arbeiten (auch) die Liegenschaftsverwaltung, die aber bereits in den Tätigkeitsbereich

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 18 der Tochtergesellschaft fiel. Weder die Rechnungen noch die Stundenauf- stellungen konnten unter diesen Umständen mit den tatsächlichen Verhält- nissen übereinstimmen. Im Fehlen von detaillierten und nachvollziehbaren Aufstellungen über erbrachte Leistungen oder Stunden ist damit ein weiteres Indiz für die Unangemessenheit der Gegenleistung der Schwestergesell- schaft zu erblicken. 6.4 Mit Blick auf das Fehlen eines gültigen (schriftlichen) Vertrags sowie den Umstand, dass sich die (angeblichen) Tätigkeitsbereiche der Schwester- mit jenen der Tochtergesellschaft in weiten Teilen überschnitten, bestehen konkrete Anhaltspunkte für ein (offensichtliches) Missverhältnis zwischen den Zahlungen der Beschwerdeführerin (Leistung) und den (angeblichen) Management- und Supportarbeiten der ihr nahestehenden Schwestergesell- schaft (Gegenleistung). Dies begründet nicht nur die steuerrechtliche Ver- mutung, es sei eine verdeckte Gewinnausschüttung erfolgt, sondern weckt auch Zweifel an der Handelsrechtskonformität der Jahresrechnung (vgl. hierzu vorne E. 4.1, zu den beweisrechtlichen Grundlagen ferner E. 5.1 f.). Entgegen der Beschwerdeführerin (vgl. Beschwerden Rz. 35) lässt sich we- der anhand ihrer eigenen Jahresrechnung 2017 noch anhand der neu ein- gereichten Jahresrechnungen 2017 und 2018 der Schwestergesellschaft eine «klare und nicht verwechselbare Aufgabenteilung» erkennen, obschon die mit den Zahlungen bzw. (angeblichen) Leistungen zusammenhängenden Buchungen jeweils nicht als Liegenschaftsverwaltung, sondern unter dem (wenig aussagekräftigen) Titel «Management- und Supportkosten» verbucht wurden (vgl. Jahresrechnung 2017 der Beschwerdeführerin, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 104-114; Kontoblätter Management- und Supportkosten, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 140-142 [dort auch bezeichnet als «Manage- ment & Administration»]; Jahresrechnungen 2017 und 2018 der Schwester- gesellschaft, BB 6). Damit leistete die Beschwerdeführerin nicht nur keinen Beitrag zur Erhellung der tatsächlichen Umstände, sondern trug sogar noch massgeblich dazu bei, dass sich gerade nicht ermitteln lässt, welche Leistun- gen die Schwestergesellschaft konkret erbrachte. Letztlich liegen weder de- taillierte Aufstellungen noch andere handfeste (oder zumindest erhellende) Hinweise dafür vor, dass die Schwestergesellschaft für die Beschwerdefüh- rerin tatsächlich Leistungen (im behaupteten Umfang) erbracht hat. Insoweit ist darauf hinzuweisen, dass durch die blosse Fakturierung eines Betrags

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 19 grundsätzlich keine Leistungserbringung bewiesen werden kann (BGer 2C_414/2019 vom 14.11.2019 E. 5.3.3). Die StRK hat mithin zu Recht erwogen, die von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen (inkl. Jahresrechnung 2017) taugten nicht als Nachweis für ein Tätigwerden der Schwestergesellschaft (vgl. angefochtene Entscheide E. 5-6.4.1). 6.5 Die (weiteren) Einwände der Beschwerdeführerin sowie die in den vorliegenden Verfahren neu eingereichten Unterlagen vermögen die steuer- rechtliche Vermutung (einer erfolgten verdeckten Gewinnausschüttung) ebenfalls nicht zu entkräften: Entgegen der sinngemässen Auffassung der Beschwerdeführerin (Beschwerden Rz. 30, 48) taugen angebliche «Erfah- rungszahlen bis und mit 2015» – die zudem weder erläutert noch mit Belegen gestützt werden – nicht als Beweis dafür, dass die Schwestergesellschaft im Jahr 2017 tatsächlich für die fakturierten Aspekte der Liegenschaftsverwal- tung verantwortlich war. Ebenso wenig wird mit dem entsprechenden Ver- weis belegt, dass sie sämtliche der in den Rechnungen aufgelisteten aus- serhalb der Liegenschaftsverwaltung angesiedelten Arbeiten erledigte. Auch die weiteren von der Beschwerdeführerin in den vorliegenden Verfahren neu eingereichten Unterlagen (Verkehrswertgutachten von Liegenschaften der Beschwerdeführerin per 2022, BB 4) vermögen – soweit die Beschwerdefüh- rerin solches überhaupt substanziiert behauptet – nicht aufzuzeigen, dass die Schwestergesellschaft im Jahr 2017 tatsächlich für die Beschwerdefüh- rerin tätig wurde. 6.6 Nach dem Gesagten ist mit der StRK davon auszugehen, dass eine Gegenleistung der Schwestergesellschaft nicht erstellt ist (vgl. statt vieler auch BGer 9C_220/2024 vom 9.12.2024 E. 4.3.2). Der Rechtsgrund der Zahlungen der Beschwerdeführerin musste mithin im Beteiligungsverhältnis gelegen haben. Der Schwestergesellschaft wurden damit Leistungen ausge- richtet, die einer Drittperson nicht gewährt worden wären ohne eine Gegen- leistung bzw. ohne im Bereich der Liegenschaftsverwaltung zugleich die Tochtergesellschaft von ihren Aufgaben zu entbinden. Jedenfalls ist nicht an- zunehmen, dass die Gesellschaftsorgane die Jahresrechnung 2017 der Be- schwerdeführerin genehmigt hätten, wenn die streitbetroffenen Zahlungen einer Drittperson ausgerichtet worden wären. Mangels einer Gegenleistung der Schwestergesellschaft waren das Missverhältnis zu diesen Zahlungen

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 20 sodann offensichtlich und der Charakter der Leistung für die Gesellschafts- organe folglich ohne Weiteres erkennbar. Damit sind sämtliche Vorausset- zungen erfüllt, um mit der StRK von einer verdeckten Gewinnausschüttung auszugehen, die grundsätzlich aufzurechnen ist (zum Ganzen vorne E. 2.2 f.). Hinsichtlich der Höhe der folglich vorzunehmenden Aufrechnung geht aus den angefochtenen Entscheiden hervor, dass die StRK – wie schon die Steuerverwaltung – trotz mangelndem Nachweis gewisse Leistungen der Schwestergesellschaft anerkannt, deren Umfang aber geschätzt bzw. die entsprechende Schätzung der Steuerverwaltung bestätigt hat (vgl. hinten E. 7.1). Dieses Vorgehen ist nicht grundsätzlich zu beanstanden: Lassen die von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen jedenfalls eine mate- rielle Unrichtigkeit ihrer Angaben erkennen (falls es nicht überhaupt an einer handelsrechtskonformen Buchhaltung fehlt, vgl. vorne E. 6.4) mit der Folge, dass der Wert einer Gegenleistung der Schwestergesellschaft nicht ermittelt werden kann, ist mit der StRK von einer erheblichen Ungewissheit im Sach- verhalt auszugehen. Damit waren auch die Voraussetzungen für eine Schät- zung nach pflichtgemässem Ermessen durch die Steuerverwaltung erfüllt (vorne E. 5.3 f.; zum Ganzen auch angefochtene Entscheide E. 6.5 f.). 7. Zu prüfen bleibt, ob die StRK zutreffend zum Schluss gelangt ist, die Steuer- verwaltung habe das ihr zustehende Ermessen bei der Schätzung der (auf- zurechnenden) Kosten für «Management & Support» pflichtgemäss ausge- übt (zur eingeschränkten Anfechtbarkeit bzw. Überprüfbarkeit von [Teil-]Er- messensveranlagungen vgl. vorne E. 5.3 f.). 7.1 Für den Erhalt einer Gegenleistung (und gegebenenfalls für die ge- schäftsmässige Begründetheit des damit zusammenhängenden Aufwands) spricht hier einzig, dass die Beschwerdeführerin über kein eigenes Personal verfügte und in jenen Bereichen, in welchen nicht bereits die Tochtergesell- schaft für die Beschwerdeführerin tätig war, ebenfalls in gewissem Umfang Arbeiten anfielen (vgl. angefochtene Entscheide E. 6.10, auch zum Folgen- den). Die Vorinstanz hat erwogen, die Steuerverwaltung habe das ihr zu- stehende Ermessen in äusserst grosszügiger Weise zugunsten der Be-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 21 schwerdeführerin ausgeübt, zumal die Basis der Schätzung (die behaupte- ten 1'700 Arbeitsstunden) in keiner Weise rechtsgenüglich bewiesen sei. So- weit die Steuerverwaltung gestützt auf die in Rechnung gestellten 1'700 Ar- beitsstunden von einem 90 %-Pensum eines «Immobilienverwalters» aus- gegangen sei und daraus einen Jahreslohn von Fr. 80'000.-- abgeleitet so- wie einen Sachaufwand von Fr. 20'000.-- hinzugerechnet habe, sei in ihre Ermessensausübung nicht einzugreifen. 7.2 Die Beschwerdeführerin stimmt insoweit mit der StRK überein, als eine Schätzung nach pflichtgemässem Ermessen anhand von Wahrschein- lichkeitsüberlegungen so vorzunehmen ist, dass sie der Wirklichkeit mög- lichst nahekommt, und das Entgelt für die Leistungen der Schwestergesell- schaft so bemessen werden muss, wie es unter unabhängigen Dritten ver- einbart worden wäre (Beschwerden Rz. 50 f.; angefochtene Entscheide E. 6.5; vorne E. 5.4). Sie kritisiert aber die Schätzung als solche und macht zusammengefasst geltend, es sei nicht sachgerecht, die Beschwerdeführe- rin isoliert zu betrachten. Richtigerweise sei vom Aufwand der Schwesterge- sellschaft auszugehen, die für alle Gruppengesellschaften die Management- dienstleistungen erbracht habe (vgl. Beschwerden Rz. 54 ff.). 7.3 Vorab ist anzumerken, dass die strittige Korrektur allein für das Jahr 2017 und einzig bei der Beschwerdeführerin erfolgt. Wie sie sich allenfalls auf nachfolgende Steuerjahre bzw. die Schwestergesellschaft auswirkt, ist hier nicht zu prüfen. Weiter erscheint zwar fraglich, ob bei einer Schätzung der streitigen Aufwandpositionen vom Jahreslohn eines «Immobilienverwal- ters» (bzw. einer Immobilienbewirtschafterin oder eines Immobilienbewirt- schafters) ausgegangen werden sollte, wenn die Schwestergesellschaft im Bereich der Liegenschaftsverwaltung kaum für die Beschwerdeführerin tätig sein konnte (vgl. vorne E. 6.2 f.). Entgegen der Beschwerdeführerin (Be- schwerden Rz. 54) fällt der Aufwand der Schwestergesellschaft als Basis für eine Schätzung aber ebenfalls ausser Betracht: Handelt es sich bei der Schwestergesellschaft um eine nahestehende Person (vorne E. 6.1), taugen Erkenntnisse aus dem Verhältnis zu einer solchen von vornherein nicht als Drittvergleich. Dies gilt umso mehr, als aussagekräftige und nachvollzieh- bare Sachbeweise für die angeblich geleisteten 1'700 Arbeitsstunden ohne- hin fehlen (vorne E. 6, insb. 6.4). Der erforderliche Unrichtigkeitsnachweis

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 22 lässt sich auch nicht erbringen, indem der annäherungsweisen Ermittlung des strittigen Aufwands durch die Steuerverwaltung lediglich eigene Schät- zungen gegenübergestellt werden (vgl. BGer 2C_61/2021 vom 22.12.2021 E. 4.2; vgl. zum Ganzen auch Beschwerdeantworten S. 1 f.). Solches ver- sucht aber die Beschwerdeführerin u.a. gestützt auf die in den verwaltungs- gerichtlichen Verfahren erstmals eingereichten Unterlagen (vgl. Beschwer- den Rz. 16, 24 ff., 55 ff.). Berücksichtigte die Steuerverwaltung dennoch zu- gunsten der Beschwerdeführerin, dass diese kein eigenes Personal beschäf- tigte, und ging sie allein aus diesem Grund davon aus, dass die Schwester- gesellschaft zumindest einen Teil der behaupteten Leistungen tatsächlich er- bracht haben musste, übte sie das ihr zustehende Ermessen in der Tat äus- serst wohlwollend aus, was die StRK zu Recht betont hat (vgl. vorne E. 7.1). Mit Blick darauf, welche Aufgaben die Schwestergesellschaft überhaupt noch übernehmen konnte, weil sie nicht bereits der Tochtergesellschaft zu- fielen, wäre jedenfalls auch eine noch weitergehende Aufrechnung des ver- buchten Aufwands möglich gewesen (Leistungen erbringen konnte die Schwestergesellschaft allenfalls noch im strategischen und administrativen Bereich sowie im Bereich Buchführung und Revision [soweit nicht die Lie- genschaftsabrechnungen betreffend], wobei anzumerken ist, dass insoweit offenbar [auch] ein Treuhandunternehmen Leistungen erbrachte; vgl. vorne E. 6.2 und diverse Kontoblätter aus der Jahresrechnung der Beschwerde- führerin, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 140-149). In den verwaltungsgericht- lichen Verfahren ist die Beschwerdeführerin davor jedoch durch das umfas- send geltende Verschlechterungsverbot geschützt (Art. 84 Abs. 2 VRPG; sog. Verbot der reformatio in peius; BVR 2016 S. 261 E. 4.8, 2010 S. 169 E. 4; VGE 2019/319/320 vom 17.8.2020 E. 3.4.3, 2017/64/65 vom 10.8.2018 E. 3.3.2 [bestätigt durch BGer 2C_52/2018 vom 23.3.2018]). 8. Zusammengefasst hat die StRK zu Recht auf eine verdeckte Gewinnaus- schüttung der Beschwerdeführerin geschlossen (vorne E. 6) und (sinnge- mäss) erwogen, dass mangels zuverlässiger Unterlagen nach pflichtgemäs- sem Ermessen zu schätzen sei, wie hoch diese letztlich ausfiel (vorne E. 6.6, 7.1). Die von der Beschwerdeführerin neu eingereichten Unterlagen sind für

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 23 sich oder im Verbund mit ihren weiteren Angaben nicht geeignet, die ange- fochtenen Entscheide hinsichtlich der (bestätigten) Höhe der Schätzung als rechtsfehlerhaft erscheinen zu lassen (vorne E. 7.2 f.). Infolgedessen ist von einem Aufwand für «Management und Support» durch die Schwestergesell- schaft von Fr. 100'000.-- auszugehen, wobei unbestritten ist, dass dieser in diesem Umfang auch geschäftsmässig begründet war. Umgekehrt sind Zah- lungen der Beschwerdeführerin an ihre Schwestergesellschaft zu Recht im Betrag von Fr. 180'008.60 dem steuerbaren Gewinn aufgerechnet worden. Die angefochtenen Entscheide halten damit der Rechtskontrolle stand. 9. Die Beschwerden erweisen sich als unbegründet und sind abzuweisen. Bei diesem Ausgang der Verfahren wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 1 DBG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 VRPG und Art. 104 Abs. 3 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 4 DBG und Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. De- zember 1968 über das Verwaltungsverfahren [Verwaltungsverfahrensge- setz, VwVG; SR 172.021]). Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2017 wird abgewiesen.

2. Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer 2017 wird abgewie- sen.

3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von insgesamt Fr. 4'000.--, werden der Beschwer-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2026, Nrn. 100.2024.89/90U, Seite 24 deführerin auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnommen.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

5. Zu eröffnen:

- Beschwerdeführerin

- Beschwerdegegnerin

- Steuerrekurskommission des Kantons Bern

- Eidgenössische Steuerverwaltung Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin: Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen- heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.